不動産投資には、物件の購入前に確認しておきたい重要な指標が存在します。
投資用不動産から返ってくる収益は勘だけでは得られません。
投資における指標は一つの経営判断の軸となります。
今回、投資に失敗しないためにも経営判断の指標である利回りについて解説していきます。
不動産投資における利回りとは？
利回りは投資分の見返りを数値で表したものです。
詳細には表面利回りと実質利回りの2種類があります。
下記にて、それぞれ解説していきます。
表面利回りとは
1年間、部屋の満室を想定した家賃収入を不動産の購入価格で割った数値が表面利回りとなります。
実質利回りとは
家賃収入や不動産の購入価格だけでなく、不動産運用に必要な保険料や税金、管理費用などの経費も加えて求めた数値が実質利回りとなります。
以上の2点は、表面利回りで簡単に手取り収入を求めるか、実質利回りでより現実に近い手取り収入を求めるかの違いがあります。
不動産投資における利回りの相場について
相場を確認することで、投資するうえで理想の利回りがわかってきます。
大きく分けて4つの表面利回りの目安が以下となります。
●新築物件：6%
●中古物件：8%
●マンション：6%
●アパート：8%
上記の表面利回りよりも高ければ理想的な数値ということになります。
しかし、前述のとおり表面利回りだけでは経費などを考慮に入れていないため、具体的な内容は実質利回りで確認する必要があります。
都心の一般的な投資の実質利回りは、費用だけでなく空室率など家賃収入も関係してくるため、およそ3〜3.5%が理想といわれています。
不動産投資における利回りの計算方法について
次に、表面利回りと実質利回りの計算方法について解説していきます。
前述の内容を整理すると、具体的な諸費用などの経費の整合性の有無が2つの計算方法の違いとなります。
以下に、計算式と金額例を挙げます。
表面利回り＝(年間家賃収入÷物件価格)×100
例として、年間家賃収入が240万円、物件価格が4,000万円とします。
計算方法は、(240÷4,000)×100＝6%になります。
実質利回り＝｛(年間家賃収入-諸費用)÷物件価格｝×100
例として、年間家賃収入が240万円、諸費用が年間50万円、物件価格が4,000万円とします。
計算方法は、｛(240-50)÷4,000｝×100＝4.75%になります。
以上の内容から、実際に投資予定の不動産から得られる収益分が予測できます。
まとめ
不動産投資の指標となる利回りについて解説してきました。
表面利回りと実質利回りの2種類があり、空室率に影響する家賃収入や管理費用など経費を考慮するかどうかよって指標の数値が異なります。
指標を参考に不動産から得られる収益をシミュレーションして不動産投資の検討されてみてはいかがでしょうか。
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